怡保追炒二手屋

2020-07-09    收藏569
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霹雳州近年来虽然不断有新楼房与店铺平地冒起,刺激市场购兴,惟二手楼盘却也从旁杀出,表现不俗。

二手楼盘以旧店铺的涨幅凌驾二手住宅,主要是以地点绝佳,人潮兴旺促成商机。


大型商场蓬勃发展的地区,则令当地的二手房屋水涨船高。

霹雳州炒二手楼盘风气继续盛行,尤其是店铺的价位更是节节上扬,比起二手房屋占优势,几乎可以翻倍涨。

二手楼盘又企稳

近年来,霹州多个地区的楼盘受外来“炒客”热捧,店铺楼盘成为“抢攻”的目标,价格直线上升。新怡保地产有限公司负责人关加声接受《》访问说,今年首季的二手房市非常活络,都是业主一挂牌求售即成交。

以二手楼盘首4个月的行情来看,首季一路走稳,相比2012年的二手楼盘落差不大;但4月份,因受到全国大选冲击,交易量略降,不过大选结束后,州内二手楼盘又企稳。


询及每月交易量,他表示没有确实的统计数据,但以怡保市为例,市区二手店铺最受落,怡保花园一带的二手房屋也比较有价。

由大马估价及服务局出版的2012年产业报告就指出,怡保一些特定地区的房屋都可以卖得好价钱,尤其是发展迅速的九洞美露拉也、迪沙孟加兰花园的屋价都节节扬升。

“怡保东区一带的廉价组屋售价也高出11.4%,二手售价已介于4万2000至4万8000令吉。”

二手店铺抢手不必挂牌求售

关加声指出,目前二手楼盘,以怡保新、旧街场的旧店铺价位最高,一间店铺可以从三年前的40万令吉,飙升到80万令吉。

怡保市波士打律两边的店铺,也是怡保旧店铺高价位佼佼者,有赖于炒家推高,加上市中心已饱和,二手店铺就成了产业市场的王道。

不同地区不同走势

他说,怡保市不同地区,有不同的走势,像靠近市中心的店铺价格炙热,大概是80万令吉。

“目前很多人相中八角楼一带的二手店铺,因为附近都是食肆,人气旺,惟这一带的店铺都炒到60万一间。”

关加声指出,怡保市旧街场的二手店铺非常抢手,根本无需经过中介即可售出。

他说,只要卖家一放盘,在数天内就被买家买下了,反而,卖家还可以省下一笔佣金。

“再说,许多热门地区,像怡保市中心、怡保花园东区或南区等,都是有了买家(ready buyer)马上转手的,根本不会滞销,几乎不必挂上待售的牌子”。

他指出,这一点就证明了,怡保二手店铺都是成了“抢手货”。

他相信,下一季楼盘的交投情况会继续好景,尤其是九洞美露拉也以及迪沙孟加兰花园的店铺也随当地房产市场的升温,开始吸引炒家注意。

2大优点吸睛

二手楼盘值得投资有2大要点,一是地点占优势,二是迅速增值。

关加声说,很多人买二手屋或店铺,都会比较在乎地点及人潮。很多人都会说买二手就是买地点,地点占了最大的因素。

随着怡保市中心没有推出新盘,因此,只要是人潮集中的地带,二手店铺价格都会被炒高。

他说,这股炒二手楼盘风,早几年前已在柔佛及吉隆坡开始狂热吹起,而买家及投资者现在转战霹州。怡保人或许也会埋怨本地的楼盘被外来者炒翻天,导致本地人望门兴叹,难以进场。

他也指出,房产市场竞争下,许多房产商都会选择到怡保举办一些与产业相关的讲座会,证明了怡保的房产现在已起步。

他亦说,民众透过这些讲座,也可以从中学习到精明的投资。

外州投资者抢滩

近年来,许多外地炒客都从吉隆坡及柔佛“转战”到霹雳怡保,一来因怡保人潮多、二来地点佳、美食多元化,剌激楼盘有价。

由于炒家继续热衷“炒店铺风”,使得怡保市二手店铺价格都被炒到水涨船高。

关加声说,近年来,二手房屋及店铺都是外来客抢攻的市场,包括来自柔佛、吉隆坡等。

“其他州属的房产价格飙升不少,外资投资者于是转战霹雳,在怡保找旺盘。”他指出,一般上,他们都是以“炒盘”为主,这些炒家都是企业家,相对于房屋,他们更喜欢购二手店铺,因为增值更快。

他深信炒家都成了行家,不会随便购置,看准了才出手。

不过他提醒一般人选购二手楼盘时,要明确知道买店铺的目的、价格、回酬等。

二战前老店变新宠

随着近年来复古风起,连炒家也兴起炒“复古店铺”,怡保市内的老店,像二战前的老店都是炒家“新宠”。

怡保旧街场就是典型的例子,自从被州政府规划为文化古迹后,老店铺都成了炒家的焦点。李升说,这是正常的现象,像马六甲及槟城,靠近古迹的楼盘价位也都被炒高。

“相比怡保,我们算是中价位,可是对本地人而言,价格属中高,但对炒家却是相当便宜。”

他说,只要是有炒家进场带起炒风,就会使得二手店铺价格上扬,目前合理价格约为40万令吉。

炒家看准地点炒高价

在霹州怡保市有几个地区的二手房屋是非常火热的,分别是打昔路、怡保花园、双威镇及桂和园。

许多炒家都会看准地点“佳”来炒高价格,因此,霹雳州产业代理商公会主席拿督李升向《》说,以上地区的房子都备受炒家关注,最主要是地点主导市场需求量。二手房屋买家并不是在乎房子的房龄,注重的是地点、交通方便、靠近商场等因素。

李升认为二手房屋不会泡沫化,因二手房屋价格不比二手店来得高,涨幅也没有后者多。

“普遍上外地人来物色二手房屋,他们大多是买来自己住(退休计划)或买来收藏。”

如今炒风掀起后,二手房屋价格也迭起,他指出,目前二手的半独立式洋房售价20万至30万令吉,算是非常合理的价格。

他补充,那还要以地区来区分价格,如果是在桂和园,就不只这个价位,因该花园地价高,一般上都是买地。

购二手屋注意5事项

购买二手房屋需要特别注意5大事项,才能成为精明的买主。

李升说,购买二手房屋需要知道房屋的状况,即是白蚁问题、地税、水电费无拖欠、邻居、排水系统。

霸市进驻带动屋价

很多时候,是花园住宅造就兴旺的商场,但在霹雳就有好些地区的屋价,是因新进驻的商场而水涨船高。

由大马估价及服务局出版的“2012年产业报告”就指出,美露2B花园及迪沙孟加兰的单层廉价屋去年的交易价,高涨17.9%,售价介于6万至8万5000令吉。

“这些房屋转手交易看俏,是因为附近的美露及孟加兰上环18一带的霸级市场蓬勃发展,带动经济效益及屋价。”

巴占再也涨17.8%

另外,过去普遍被认为偏远的巴占再也,屋价也因打扪迅速发展而持续高涨17.8%,涨价后介于6万4000至7万5000令吉,例如翠林城的单层廉价排屋,也涨至7万5000令吉。

怡保花园、安达花园及SPPK的单层排屋,也都上扬5至10.9%,交易价是9万至15万6000令吉。

离开怡保约70公里的实兆远斯里曼绒第2G1-2G2计划的售价也大涨,售价介于13万至14万令吉;与曼绒特易购霸市为邻的单层排屋屋价更加不言而喻。

报告书指这种情况与太平甘文丁出现巨人霸市的情况一样,该区的迪卡再也花园屋业交易价格,也提高21.7%。

双层排屋方面,怡保翠林城,以及巴占HillPark房价起18.3至18.6%,售价介于17万至22万令吉。

打昔珍珠花园屋价高13%,交易售价介17万8000至22万令吉。

店屋平均扬7%-19%

“2012年产业报告”指出,不只是二手屋产好价,商店也同样取得表现不俗。

尽管售价依然处低,但已可见到霹雳州数地区的商店继续上扬,美丹柏沙都花园店铺,交易价则劲扬19.2%,平均成交价26万至30万令吉。

“其次是怡保的美丹孟加兰起11.5%,平均交易价29.5万至30.9万令吉。”

报告说,曼绒商业中心的商店,身价上扬10.8%,平均交易价是41万令吉,原因是当地三家霸市相继开设带旺周围。

另外,太平的美丹甘文丁商店平均价30万令吉,比去年上扬了7%;2020美冷花园的双层商店二手价扬8.7%,平均交易价25万令吉。

金宝拉曼大学邻近的商店,取得7.4%的起飞价,怡保吉灵当4层商店售价则涨到110至164万令吉之间。

特定地区店租稳健上扬

怡保一些特定地区的商店租金也稳健上扬,月租介于1400至3900令吉。

“2012年产业报告”指出,在霹雳,怡保市的吉灵当商店租金最高,月租可达2000至3900令吉之间;郑太平路的商店租金起了11.1%。

“怡保美丹碧斯达丽则起价16.5%,月租介于2000至2400令吉。”

但报告指出,在怡保市以外,租金涨幅更惊人,例如在安顺新镇,店租起幅介于12.5%至14.3%、仕林河安曼花园的店租也起了20%,至1200令吉。

霹州的农业地段价格依然稳健,江沙路至万浓之间的内陆树胶园起价13%,每公顷售价2万6000令吉。下霹雳的油棕园售价不断上升,取得7.5%的上扬,司南马则涨2.6%至6.1%之间。

新推出楼盘增加

需求上扬,发展商推出的新楼盘也随着增加。

“2012年产业报告”指出,霹雳州去年推出6584间高级住宅房产,比2011年的5618间,售价上扬17.2%。去年在霹州推出的新房产,59.4%为排屋,包括2750间单层排屋、1层半排屋、以及2至3层排屋。

报告也提到,霹雳州的滞销房产情况已有改善。

截至去年12月的汇报数据显示,滞销只有1090个单位,总值1863万令吉;相对2011年同期是1263间。

“商店则有444家滞销,总值1379万令吉。”

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